Glossar / FAQ

Kurz gesagt ist eine Beglaubigung eine Kopie oder auch Zweitschrift, die mit dem Original übereinstimmt und von Amts wegen als richtig bescheinigt wurde. Mit einer Beglaubigung ist die Richtigkeit einer Unterschrift amtlich. Im Unterschied zur Beurkundung wird bei der Beglaubigung lediglich die Unterschrift beglaubigt. Im Rechtsverkehr ist eine Beglaubigung ein gesetzlich erforderliches Dokument; so müssen z.B. Unterschriften in bestimmten Verträgen oder Urkunden durch öffentliche Beglaubigung vor einem Notar geleistet werden. Da das Grundbuch ein großes öffentliches Vertrauen genießt, können Eintragungen dort nur vorgenommen werden, wenn die entsprechenden Erklärungen in öffentlich beglaubigter Form vorliegen.

Die Beurkundung ist im Vergleich zur Beglaubigung, gesetzlich gesehen, die strengste Formvorschrift, die ein Vertrag in Deutschland haben kann. Beurkundungen sind für besonders wichtige oder komplizierte Verträge vorgeschrieben. Dazu gehören Grundstückskaufverträge oder auch Erbbaurechtsverträge, aber auch Schenkungs- oder Eheverträge. Beurkundungen werden von Notaren durchgeführt. Besonders risikoreiche oder juristisch komplizierte Rechtsgeschäfte sind einer Beurkundungspflicht unterworfen, mit dem Ziel, allen Beteiligten eine unabhängige notarielle Beratung zugute kommen zu lassen und rechtliche Risiken ausschließen zu können. In einer Verhandlung vor dem Notar erklären die Beteiligten ihren Willen, nachdem sie durch den Notar belehrt wurden und ihnen das zu beurkundende Dokument vorgelesen wurde, es zu genehmigen, um es dann eigenhändig zu unterschreiben. Der Notar unterschreibt die Urkunde ebenfalls. Die notarielle Urkunde erbringt den vollen Beweis für die beurkundete Erklärung oder Tatsache. Das Originaldokument (Ur-Schrift) verbleibt beim Notar, der es in seiner Urkundenrolle verzeichnet. Für anstehende Rechtsgeschäfte händigt er den Beteiligten vollstreckbare Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften aus.

Beim Bodenrichtwert handelt es sich um den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters an Grund und Boden in einer bestimmten Bodenrichtwertzone. Der Bodenrichtwert misst sich an real erzielten Verkaufswerten, die in vergangenen Jahren für dortigen Grund und Boden erzielt wurden. Er wird etwa alle zwei Jahre von Gemeinde-Ausschüssen neu bestimmt, ist öffentlich bekannt und im Katasteramt zu erfahren. Bodenrichtwerte errechnen sich aus der Lage, Bebaubarkeit und Größe. Immobilien, die sich auf dem Grundstück befinden, werden bei der Ermittlung nicht berücksichtigt.

Das Erbbaurecht ermöglicht Privatleuten aber auch Gewerbetreibenden, ein Haus oder ein Gebäude zu errichten, ohne das Grundstück erwerben zu müssen, auf dem der Neubau entstehen soll. Stattdessen zahlt man dem Grundstückseigentümer einen sogenannten Erbbauzins, der, wie bei einer Miete, regelmäßig zu entrichten ist.

Eine Vertragslaufzeit für den Erbbauzins ist langfristig gedacht und angelegt. Sie beträgt in der Regel 99 Jahre, wobei diese Laufzeit individuell frei verhandelt werden kann. Das Erbbaurecht ist ähnlich dem Eigentum ein Recht, das veräußert, beliehen oder vererbt werden kann und darf.

Jede natürliche oder juristische Person kann Erbbaurechtsnehmer sein und Erbbaurechtsverträge eingehen. Jedes erworbene Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen und der Erbbaurechtsvertrag muss vom Notar beurkundet werden. Zu diesem Zweck wird ein separates Erbbaugrundbuchblatt (Erbbaugrundbuch) angelegt. Im Bestandsverzeichnis des Erbbaugrundbuches werden der Erbbauvertrag, das belastete Grundstück und der Grundstückseigentümer und jeder spätere Erwerber des Grundstücks benannt. Dabei gilt es für den Erbbaurechtsnehmer darauf zu achten, dass der Eigentümer auch tatsächlich Eigentümer des Grundstücks ist.

Mit der Verordnung zum Erbbaurecht im Jahre 1919 wollte man damals zwei Dinge erreichen: zum einen sollten die Bodenspekulationen, ausgelöst durch die Wirtschaftskrise nach dem Ersten Weltkrieg, eingedämmt werden; zum anderen wollte man der Bevölkerung die Möglichkeit geben, günstigen Wohnraum zu erwerben. In der heutigen Zeit wird vom Erbbaurecht vornehmlich in der Vermögensverwaltung von Institutionen wie Kirchen und Kommunen Gebrauch gemacht. Aber eben auch in Stiftungen wie der von Mellin'schen Stiftung findet dieses Recht Anwendung, da sie sich mit der Vergabe von Erbbaurechten langfristig Einnahmen und somit ihr Fortbestehen sichern können.

Erbbaurechtsgeber ist lediglich das andere Wort für Eigentümer eines Grundstückes, der einer anderen Person ein Baurecht auf seinem Grundstück einräumt: das sogenannte Erbbaurecht. Der Erbbaurechtsnehmer nutzt das Grundstück für eine vertraglich vereinbarte Laufzeit, indem er es bebaut.

Gut zu wissen: Erbbaurecht und Grundstück können schon während der Laufzeit getrennt voneinander veräußert werden. So kann ein neuer Grundstückseigentümer automatisch zum Erbbaurechtsgeber werden, ist aber weiterhin an den bestehenden Vertrag des Vorbesitzers gebunden. Erbbaurechtsgeber kann jeder sein, der ein Grundstück sein Eigen nennt – nicht nur natürliche, auch juristische Personen wie Stiftungen, Kommunen, Kirchen und Gesellschaften, können diese Funktion erfüllen.

Erbbaurechtsnehmer ist der Besitzer, nicht der Eigentümer des Grundstücks. So schließt der Erbbaurechtsgeber mit dem Erbbaurechtsnehmer (oder Erbbauberechtigten) einen Erbbaurechtsvertrag. Der Erbbaurechtsgeber ist zwingend Eigentümer des Grundstückes. Das Erbbaurecht kann auch für Grundstücks- oder Erbengemeinschaften eingetragen werden oder aufgeteilt sein, wie wenn z.B. ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. Es können auch mehrere Personen oder Gruppen Erbbaurechtsnehmer und Eigentümer eines Grundstücks sein.

Erbbauzins ist ein Entgelt, das für die Nutzung des Grundstücks – also der Bebauung – vom Erbbaurechtsnehmer zu entrichten ist. Ein Erbbauzins wird immer am Anfang einer Vertragslaufzeit vereinbart. Es ist interessengerecht, dass der Erbbauzins wertbeständig sein soll. Der Erbbauzins ändert sich im gleichen prozentualen Verhältnis nach oben oder nach unten, wie der vom Statistischen Bundesamt in Wiesbaden festgelegte Preisindex für die Gesamtlebenshaltung in Deutschland („Verbraucherpreisindex für Deutschland; VPI“).

Umgangssprachlich wird der veraltete Begriff Erbpacht oft mit dem aktuellen Erbbaurecht verwechselt. Die Erbpacht stammt aus dem Mittelalter und band die Erbpächter persönlich und wirtschaftlich an den Lehnsherrn. Weder Grund und Boden noch die Gebäude gehörten dem Erbpächter und konnten bei geringsten Verstößen zurückgefordert werden.

In vielen Teilen Deutschlands ist die Erbpacht bereits seit der Französischen Revolution (1789–1799) verboten, endgültig abgeschafft, wurde sie jedoch erst 1947. Ersetzt wurde sie durch das heute übliche Erbbaurecht.

Damit das Grundstück, bzw. die darauf zu bauende Immobilie an die Ver- und Entsorgungskanäle der Gemeinde angeschlossen werden kann, entstehen Erschließungskosten. Diese Abgaben sind unter anderem für Strom-, Gas-, Wasser und Abwasserleitungen zu leisten. Gibt es keine anderslautende vertragliche Regelung, übernimmt der Eigentümer die auf das Grundstück entfallenen Erschließungskosten (ohne Anschlussgebühren) und der Erbbaurechtsnehmer, die auf das Gebäude entfallenden Erschließungskosten, wie Anschlussgebühren für Kanal und Wasser.

Aufgrund der langen Laufzeit von Erbbaurechtsverträgen ist es jedoch üblich und sachgerecht, auch die auf das Grundstück entfallenden Erschließungskosten, die ja gerade mit der (aktuellen) Errichtung des Gebäudes zusammenhängen und nach 100 Jahren ihre Funktion weitgehend eingebüßt haben werden, dem Erbbaurechtsnehmer aufzuerlegen.

Bei der Erbbaurechtsvergabe kann man Erschließungskosten als Einmalzahlung zur Verminderung des Erbbauzinses ablösen oder die Erschließungskosten in den Grundstückswert einrechnen, womit sich – bedingt durch den höheren Grundstückswert – der jährliche Erbbauzins erhöht.

Wieviel ein Grundstück wert ist, und was man am Ende dafür bezahlt, hängt maßgeblich vom Grundstückswert (auch Verkehrswert oder Bodenwert) ab. Um das möglichst genau zu ermitteln, legt man den Bodenrichtwert und sogenannte Einzelgutachten zugrunde, die werthaltige Besonderheiten aufweisen, wie z. B. einen Seezugang oder ähnliches. Der Grundstückswert, exklusive der noch zu tätigenden Erschließungskosten, wird dem Erbbauzins zugrunde gelegt.

Der Begriff Liquiditätsvorteil in Verbindung mit dem Erbbaurecht bedeutet, dass beim Abschluss eines Erbbaurechtsvertrags der Erbbaurechtsnehmer keine zusätzliche Liquidität für Zins und Tilgung des Grundstücks aufbringen muss, da er es ja nicht erwerben muss. Dafür müssen jährlich die Zahlungen für einen Erbbauzins aufgebracht werden. Der Vorteil bleibt: Beim Bau eines Hauses ist weniger Grundkapital nötig, und es bleibt gerade in der Finanzierung des Eigenheims mehr Geld für ungeplante Investitionen in der Bauphase oder sonstige notwendige Anschaffungen übrig. Der Liquiditätsvorteil nimmt mit der Zeit ab, da der Tilgungsanteil eines Darlehens üblicherweise sinkt. Dieser wirtschaftliche Vorteil für Erbbaurechtsnehmer umfasst einen Zeitraum von bis zu 60 Jahren, wenn der Erbbauzins in etwa dem Hypothekenzins entspricht.

Die von Mellin'sche Stiftung räumt den Erbbauberechtigten mehrere Möglichkeiten ein, wenn der Erbbaurechtsvertrag endet. Zum einen bekommen diese ein Vorrecht darauf, den Vertrag zu erneuern. Zum anderen haben die Erbbaurechtsnehmer die Möglichkeit, ihren Vertrag vorzeitig, also vor Ende der eigentlichen Laufzeit zu verlängern. Dazu wird auf Nachfrage von der Renteiverwaltung ein individuelles Angebot errechnet. Sollte es dazu kommen, dass die Hauseigentümer den Vertrag nicht verlängern, erhalten sie i.d.R. den Gegenwert von mindestens zwei Dritteln des Grundstückswertes ihrer Immobilie als Entschädigung.

Obwohl Verträge mit einer Laufzeit von 99 Jahren zwar üblich, aber keineswegs bindend sind, bleiben sie Verhandlungssache. Unüblich hingegen sind Laufzeiten unter 40 Jahren, da häufig mit einer Erbbaurechtsvereinbarung auch Kreditlinien festgeschrieben werden, und Ratenzahlungen vereinbart wurden. Neben einem Eintrag im Eigentumsgrundbuch wird auch ein Erbbaugrundbuch geführt. Hier werden beispielsweise Wegerechte, Grundschulden, kurz Eigentumsverhältnisse und Dienstbarkeiten verzeichnet. Ein großer Vorteil einer Erbbaurechtsvereinbarung ist ihre Unkündbarkeit. Grund genug für eine solide Finanzierung durch die Bank. Auch kann das Erbbaurecht bereits während der Laufzeit vererbt, verkauft oder anderweitig übertragen werden.

Sollte ein Vertrag aufgehoben werden, ist das nur in beiderseitigem Einvernehmen möglich und mit einer Beurkundung durch den Notar zu vollziehen.

Auch ein Erbbauzins passt sich dem wachsenden Wert des gepachteten Grundstücks an. Diese Wertanpassung orientiert sich seit den 80er Jahren am durchschnittlichen Warenkorb. Der Warenkorb – oder korrekt ausgedrückt – der Verbraucherpreisindex (VPI), wird vom Statistischen Bundesamt in Wiesbaden errechnet. Er misst und berücksichtigt Preisentwicklungen des durchschnittlichen Warenangebotes in unterschiedlichen Bereichen. Ein Erbbauzins wird in der Regel alle drei Jahre neu angepasst. Der VPI dient dazu als Grundlage. Allerdings gilt, wenn das durchschnittliche Bruttoeinkommen geringer steigt als der Verbraucherpreisindex, bleibt die Wertanpassung gesetzlich begrenzt.

Ein Wohnungserbbaurecht besteht, wenn Eigentumswohnungen auf einem Erbbaurechtsgrundstück liegen. So werden die Kosten für den Erbbauzins für das Grundstück auf alle Wohnungseigentümer der Gemeinschaft anteilig umgelegt. Mehrere Eigentümer von Wohnungen innerhalb eines Gebäudes bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Auch Gebäude auf Erbbaurechtsgrundstücken können in Wohnungseigentum aufgeteilt, veräußert, beliehen und vererbt werden.